Jak úspěšně prodat nemovitost ve 20 krocích

X

mé KNOW HOW + BONUSOVÝ KROK = VÍCE PENĚZ PRO VÁS

+

VAŠE SPOKOJENOST

Projděte si se mnou krok po kroku bezpečného prodeje s profesionálním přístupem a cílem prodat za nejvyšší cenu. Prodej nemovitosti není jen obchod – je to proces, který vyžaduje komplexní prodejní strategii a profesionální přístup, který vám mohu slíbit.

První krok: Osobní schůzka s realitním makléřem – klíč k úspěšnému prodeji

Proč je pro vás osobní setkání klíčové?

Hned na úvod je důležité, abyste měli jasný přehled o tom, co vás čeká a cítili se během celého procesu jistě. Proto první schůzku doporučuji uskutečnit přímo ve vaší nemovitosti. Ptáte se proč? Je to nezbytné k posouzení celkového stavu, lokalitě a všech aspektech, které mohou ovlivnit prodejní cenu. Ta musí být stanovena co nejpřesněji, a to na základě všech mnou zjištěných informací.

Co si na schůzce ujasníme?

Naše setkání bude především o vašich potřebách.

Probereme:

Vaše očekávání, současnou situaci a plány do budoucna. Zda je pro vás například prioritou rychlý prodej, nebo chcete dosáhnout maximální tržní hodnoty? Já pracuji tak, abych uspokojil všechny požadavky mých klientů.
Případná omezení nemovitosti – například právní vady, exekuce, stavebně nedokončené části, potřebné řemeslné úpravy pro navýšení tržní hodnoty, zasíťování.., a jiné nedostatky, které pro klienty před prodejem zajišťuji.
Strategii prodeje – jak budeme postupovat, abychom našli ideálního kupce.

Získáte jasnou představu o tom, jak bude spolupráce probíhat a jaké služby vám mohu nabídnout. Žádné univerzální rady, ale konkrétní plán šitý na míru vaší situaci.

Co bude následovat?

Na základě všech informací vypracuji do dvou dnů tržní odhad nemovitosti a sestavím prodejní strategii s jasnými postupy. Díky tomu budeme přesně vědět, jak vaši nemovitost nejlépe prezentovat a jakým způsobem oslovit vhodné zájemce.

Druhý krok: Tržní odhad ceny nemovitosti a marketingový plán

Správné nastavení ceny je klíčové pro úspěšný prodej. Proto nejprve provedu důkladnou analýzu podobných nemovitostí ve vaší lokalitě, prodejů na základě aktuálních dat z katastru nemovitostí. Zohledním velikost, stav, vybavení a danou lokalitu. K tomu využívám cenové mapy, databáze realitních portálů i aktuální kupní smlouvy z katastru nemovitostí.

Důležité je pochopit a hlavně najít, co má vaše nemovitost za přidané hodnoty. Každá nemovitost je něčím vyjímečná a mě velmi baví tyto bonusy nacházet.

Marketingový plán zahrnuje efektivní prezentaci nemovitosti – od profesionálních fotografií a videoprohlídek po cílenou propagaci na realitních portálech a sociálních sítích v placených cílených kampaních. To vede k oslovení velkého počtu relevantních kupujících a zajistí rychlý a efektivní prodej.

Třetí krok: Smlouva o realitním zprostředkování

Jakmile se dohodneme na prodejní strategii a celkovém marketingovém plánu, je čas formálně potvrdit naši spolupráci podpisem smlouvy o realitním zprostředkování. Tento dokument jasně definuje naše vzájemné závazky a podmínky prodeje.

Co smlouva obsahuje?

Podmínky prodeje – stanovení nabídkové ceny a způsob propagace.
Provize za úspěšný prodej – transparentní výpočet odměny, která se nejčastěji napříč republiky pohybuje od 3,5 do 5 % včetně nadstandardních služeb.
Doba trvání – exkluzivně 6 měsíců s možností prodloužení.
Exkluzivita – garance intenzivní propagace, individuálního přístupu a vyšší investice do vaší nemovitosti po celou dobu trvání této smlouvy.

Smlouvu si projdeme krok za krokem, abyste měli jistotu, že vše dává smysl a v žádném případě se nedostáváte do nevýhodné pozice. Ve smlouvě se zavazuji především já, jako profesionální zprostředkovatel realitního obchodu, který dle zákona ručí za celý proces.

Tento krok představuje pevný základ naší spolupráce. Jasně stanovené podmínky zajistí hladký průběh prodeje a vzájemnou důvěru. Proto kladu důraz na srozumitelnost, férovost a maximální transparentnost.

Čtvrtý krok: Příprava klíčových dokumentů

Správně připravená dokumentace urychluje prodej a chrání nás před budoucími komplikacemi v podobě reklamací, dožadování slevy z kupní ceny apod..

List vlastnictví – potvrzuje vlastnická práva a případná omezení (zástavy, věcná břemena).
PENB (Průkaz energetické náročnosti budovy) – zákonná povinnost, nedodání může vést k pokutě a to už v průběhu inzerce.
Projektová dokumentace – musí odpovídat skutečnému stavu stavby, nutnost jejího doplnění. Pokud chybí, najdeme řešení, zajistím pro vás pasport stavby.
Revizní zprávy – dokládají technický stav elektroinstalace, plynu či komína, čímž posilují důvěru kupujících.
Potvrzení o bezdlužnosti vůči SVJ – důležité při prodeji bytu, aby nový majitel nepřebíral také případné váznoucí dluhy na nemovitosti

PÁTÝ BONUSOVÝ KROK: Řemeslné úpravy s cílem navýšení prodejní ceny nemovitosti

Mým cílem není jen najít kupce, ale také vám pomoci prodat vaši nemovitost za co nejvyšší cenu. Díky více než 20 letům praxe ve stavebnictví a vzděláním absolvovaným na stavební škole velmi dobře vím, jak i menší úpravy mohou výrazně zvýšit atraktivitu a hodnotu vaší nemovitosti.

Co zajišťuji nejčastěji na klíč?

Modernizace elektroinstalace včetně revizí

Topné, vodovodní a kanalizační systémy

Výměny zařizovacích předmětů včetně všech armatur

Výměny podlahových krytin a dveří

Opravy omítek a malby

Vyklízení nemovitostí

Proč se úpravy vyplatí?

Zvyšují její hodnotu a zároveň usnadňuji a urychluji prodej
Nemovitost působí udržovaně a láká tak daleko více zájemců
Minimalizují důvody k vyjednávání o slevě
Zefektivňuji marketing a celkovou propagaci nemovitosti

Díky zkušenostem vím, kde se vyplatí investovat a kde stačí drobné vylepšení, aby vaše nemovitost zaujala co nejvíce zájemců.

Šestý krok: Profesionální prezentace nemovitosti s využitím nejmodernějších nástrojů

Chcete prodat rychle a za nejvyšší cenu? Klíčem je prvotřídní vizuální prezentace. Profesionální fotografie, video, dron, 3D scan a promyšlený homestaging zajistí, že vaše nemovitost osloví správné kupce a zaujme na první pohled.

Jak to dělám já?

Homestaging – úprava prostoru tak, aby vypadal moderně, vzdušně a přitažlivě.

Profesionální fotografie – kvalitní snímky, které zdůrazní přednosti nemovitosti.

Matterport – pokročilá 3D technologie, která umožňuje vytvořit detailní virtuální prohlídku nemovitosti, díky níž si zájemci mohou interaktivně projít každý prostor odkudkoli.

Videoprohlídka – má vlastní prezentace zpracovaná do videoprohlídky celé nemovitosti.

Záběry z dronu – tyto záběry zvýrazní atraktivitu nemovitosti, jejího okolí a umístění v dané lokalitě.

Sedmý krok: Prohlídka

Prohlídka je okamžik, kdy se z nabídky stává domov – místo, kde si kupující dokážou představit svůj život. Nejde jen o technický stav, ale o atmosféru, emoce a první dojem.

Každý detail hraje roli. Vím, jak prezentovat přednosti vaší nemovitosti, kdy naplánovat prohlídku a jak odpovídat na otázky.

Výhled při západu slunce, útulný interiér, správně naaranžované doplňky do posledních detailů – to vše pomáhá vytvořit nezapomenutelný dojem. A právě ten vyvolá správné emoce a prodává.

Osmý krok: Podpis rezervační smlouvy

Rezervační smlouva je důležitým momentem, který potvrzuje závazek kupujícího a přibližuje nás k finálnímu prodeji. Kupující v tomto kroku skládá rezervační zálohu, čímž si nemovitost blokuje a vyjadřuje opravdu vážný zájem.

Samotný podpis rezervační smlouvy organizuji tak, aby vše proběhlo hladce a bez komplikací. Díky moderním technologiím, jako je Signi, lze smlouvu podepsat i na dálku, což zjednodušuje proces a urychluje prodej – ať už je kupující na druhém konci republiky, v zahraničí nebo na dovolené.

Devátý krok: Rezervace nemovitosti – rezervační smlouva

Přijetí rezervační zálohy je jasným důkazem, že kupující to s pořízením vaší nemovitosti myslí vážně. Tento finanční závazek potvrzuje jeho odhodlání a zároveň vám jako prodávajícímu přináší jistotu, že obchod směřuje správným směrem.

Výše zálohy se obvykle pohybuje v rozmezí 3–5 % + DPH z prodejní ceny. Pokud by kupující z obchodu vycouval, záloha propadá jako kompenzace za vynaložený čas, marketingové aktivity a další náklady spojené s prodejem. To znamená, že nejen chrání vaše zájmy, ale také zajišťuje férový průběh celého procesu.

Tento krok je důležitým ukazatelem – potvrzuje serióznost kupujícího a přibližuje nás k finálnímu podpisu kupní smlouvy úspěšnému prodeji nemovitosti.

Desátý krok: Kupní smlouva

Podpis kupní smlouvy je posledním okamžikem celého prodejního procesu. V této fázi se vše finalizuje a přechod vlastnictví vaší nemovitosti dostává právní rámec.

Než dojde k podpisu, právník důkladně sestaví kupní smlouvu tak, aby byly chráněny vaše zájmy a veškeré podmínky odpovídaly dohodě. Smlouva musí obsahovat přesnou identifikaci nemovitosti, kupní cenu, podmínky platby a převodu vlastnictví. Pokud kupující financuje koupi hypotékou, koordinuji spolupráci s bankou a právníky, aby celý proces proběhl hladce.

Po podpisu následuje úschova kupní ceny – ta je bezpečně složena u advokáta, notáře nebo v bankovní úschově, odkud je uvolněna až po úspěšném převodu vlastnictví na katastru nemovitostí.

Jakmile katastr provede zápis nového vlastníka, obchod je oficiálně uzavřen a vy máte své peníze bezpečně na účtu.

Jedenáctý krok: Financování nemovitosti bankou – odhad tržní ceny

Při žádosti o hypoteční úvěr banka vyžaduje odhad nemovitosti, který určuje její zástavní hodnotu a ovlivňuje jak výši úvěru, tak jeho schválení. Odhad provádí certifikovaný odhadce spolupracující s bankou.

Proč je odhad důležitý?
Banka tím ověřuje, že hodnota nemovitosti pokryje úvěr v případě nesplácení.

Jak probíhá?
Odhadce posoudí stav, velikost, lokalitu a projde dokumentaci, jako je výpis z katastru či stavební plány. Na základě toho stanoví cenu.

Cena a časová náročnost
Odhad trvá 5–10 dní a stojí okolo 5000 Kč. Některé banky ho však poskytují i zdarma v rámci hypotéky.

Rozdíl oproti tržní ceně
Bankovní odhad bývá o 10–20 % nižší než tržní cena. Kupovaná nemovitosti je tedy bankou podhodnocena

Proč je bankovní odhad nižší o tolik procent?

Jde o minimalizaci rizika. Banka se chrání před možným poklesem ceny v případě ekonomických výkyvů nebo nuceného prodeje při nesplácení hypotéky. Nižší odhad jí zajišťuje, že i při poklesu cen nemovitostí pokryje poskytnutý úvěr.

Dvanáctý krok: Hypoteční úvěr

Pokud kupující financuje nemovitost hypotékou, musí banka úvěr schválit. Tento krok je zásadní – bez něj se prodej nemůže posunout dál.

Jak probíhá schválení hypotéky?

Banka posuzuje bonitu kupujícího, hodnotu nemovitosti a další faktory, aby rozhodla, zda úvěr poskytne. Proces schválení obvykle trvá 30 dní od doložení všech podkladů.

Moje role v procesu

Úzce spolupracuji s finančními poradci a bankami, aby vše probíhalo hladce. Koordinuji proces tak, aby kupující získal financování co nejrychleji a vy, jako prodávající, měli jistotu bezpečné transakce.

Třináctý krok: podpisy smluv – zástavní – kupní smlouvy – smlouvy o úschově

Při prodeji nemovitosti financované hypotečním úvěrem je nezbytné uzavřít tři klíčové smlouvy: zástavní smlouvu, kupní smlouvu a smlouvu o úschově. Každá z nich hraje zásadní roli v bezpečném průběhu transakce.

Zástavní smlouva – zajištění úvěru

Tento dokument dává bance zástavní právo k nemovitosti, aby se pojistila proti nesplacení úvěru. Součástí je návrh na vklad zástavy do katastru nemovitostí.

Kupní smlouva – převod vlastnictví

Formálně potvrzuje změnu vlastníka a je nutná pro zápis do katastru nemovitostí. Podpisy musí být úředně ověřené a spolu se smlouvou se podává návrh na vklad vlastnického práva.

Smlouva o úschově – bezpečný převod financí

Kupní cena je nejprve složena do úschovy (advokátní, bankovní), kde je chráněna až do splnění všech podmínek obchodu.

Čtrnáctý krok: Bezpečné uložení kupní ceny do úschovy

Úschova finančních prostředků je bezpečná a zároveň transparentní. Jakmile kupující převede sjednanou částku do úschovy, získává prodávající jistotu, že peníze jsou připraveny k výplatě, a kupující má záruku, že budou uvolněny po splnění všech podmínek transakce.

Nejčastěji dochází k převodu financí do úschovy během 2 až 5 dnů od podpisu kupní smlouvy.

Patnáctý krok: Podání zástavní smlouvy na katastr

Jakmile kupující složí své finanční prostředky do úschovy, přichází na řadu vložení zástavní smlouvy do katastru nemovitostí. Tento krok je nezbytný pro banku, která tím získává zástavní právo k nemovitosti jako zajištění hypotečního úvěru.

Samotný zápis do katastru obvykle trvá přibližně 25 dní. Nejprve běží zákonná 20denní ochranná lhůta, během níž nelze provést žádné změny, a poté následuje samotné zpracování, které trvá přibližně 2 až 5 dní. Teprve po dokončení tohoto kroku může banka uvolnit finanční prostředky.

Šestnáctý krok: Čerpání zbývající části kupní ceny

Jakmile jsou vlastní prostředky kupujícího v úschově a katastrální úřad zapíše zástavní právo ve prospěch banky, nastává klíčový okamžik – banka uvolní zbývající část kupní ceny.

Sedmnáctý krok: Vklad kupní smlouvy na katastr nemovitostí

Převod vlastnictví začíná podáním návrhu na vklad kupní smlouvy do katastru nemovitostí. Katastr má zákonnou ochrannou lhůtu 20 dnů, během které nemůže provést zápis, a následně trvá samotné zpracování obvykle 2 až 5 dnů. Celý proces tedy standardně zabere přibližně 25 dní.

Od této chvíle už jen čekáme na oficiální zápis nového vlastníka.

Osmnáctý krok: Zápis nového vlastníka do katastru nemovitostí

Jakmile katastr nemovitostí dokončí řízení, je vlastnické právo oficiálně převedeno na kupujícího. Tento okamžik formálně stvrzuje úspěšný prodej.

Devatenáctý krok: Výplata kupní ceny z úschovy

Po úspěšném zápisu nového vlastníka do katastru přichází zásadní moment – uvolnění peněz z úschovy. Jakmile jsou splněny všechny podmínky prodeje, kupní cena je převedena na účet prodávajícího.

Dvacátý krok: Poslední krok k novému začátku

Po dokončení všech právních i finančních procesů přichází závěrečný a často i emočně nabitý moment – předání nemovitosti novým majitelům. Tento krok není jen o fyzickém předání klíčů, ale také o pomyslném uzavření jedné životní kapitoly a otevření nové.

„Jednou z největších služeb, kterou můžeme prokázat druhým lidem je, že opravdu budeme vnímat jejich potřeby. Když uvidíme jejich potřeby, můžeme jim ukázat cestu. A možná ještě líp, můžeme je na té cestě třeba i chvíli vést.“