Mnoho majitelů je přesvědčeno, že před prodejem musí investovat co nejvíce peněz. Nová kuchyň, moderní koupelna nebo kompletní rekonstrukce. Často slýchám větu: „Když do domu investujeme další půl milion, prodáme ho o půl milionu dráž.“
Ve skutečnosti to tak většinou nefunguje.
Za svou praxi jsem viděl nemovitosti, do kterých majitelé investovali statisíce korun, ale jejich tržní hodnota vzrostla jen minimálně. Naopak jsem se setkal s domy, kde několik promyšlených úprav výrazně zlepšilo první dojem, zvýšilo zájem kupujících a pomohlo dosáhnout lepší prodejní ceny.
Nejdůležitější proto není otázka, kolik do nemovitosti investovat.
Důležitější je vědět, do čeho investovat a čemu se naopak vyhnout.
Mnoho lidí si myslí, že vyšší cena automaticky souvisí s novým vybavením. Jenže kupující dnes hodnotí mnohem více věcí než vzhled kuchyňské linky nebo barvu obkladů.
Velkou roli hraje celkový technický stav, kvalita provedení, lokalita, provozní náklady i to, jak na člověka nemovitost působí během prvních několika minut.
Právě první dojem často rozhoduje o tom, jestli si zájemce řekne: „Tady bych chtěl bydlet.“
Nebo začne přemýšlet, kolik bude stát odstranění všech nedostatků.
Ne každá investice se při prodeji vrátí
To je jedna z nejčastějších chyb, se kterou se setkávám.
Majitelé investují vysoké částky do věcí, které sami považují za důležité, ale kupující je vnímá úplně jinak.
Typickým příkladem je nová luxusní kuchyň.
Pokud byla původní kuchyň nefunkční nebo ve velmi špatném stavu, její výměna smysl dává. Jestliže ale nahradíte zachovalou kuchyň za dvojnásobně dražší jen kvůli modernějšímu vzhledu, většina vložených peněz se vám při prodeji pravděpodobně nevrátí.
Podobně je to u designových obkladů, drahých svítidel nebo nábytku na míru.
Kupující totiž nekupuje pouze vybavení.
Kupuje především samotnou nemovitost.
Co kupující při prohlídce skutečně sledují?
Během prohlídek si lidé často myslí, že je nejvíce zaujme nová koupelna nebo moderní podlaha.
Ve skutečnosti ale podvědomě hodnotí mnohem více detailů.
Všímají si například:
Právě součet těchto detailů vytváří důvěru. A důvěra je při prodeji jedním z nejdůležitějších faktorů.
Kupující totiž nechce získat pocit, že ho po nastěhování čeká jedno nepříjemné překvapení za druhým.
Co se před prodejem opravdu vyplatí upravit?
Ne každá oprava zvýší hodnotu nemovitosti stejně. Některé úpravy mají na výslednou cenu jen malý vliv, jiné mohou rozhodnout o tom, jestli se dům prodá rychle a za dobrou cenu.
Z mé zkušenosti se nejvíce vyplatí zaměřit na věci, které kupující vidí nebo které v něm vzbuzují obavy.
Drobné opravy, které nepodceňujte
Možná vás překvapí, jak silně působí i zdánlivé maličkosti.
Kapající kohoutek, uvolněná klika, prasklá zásuvka, nefunkční světlo nebo vrzající dveře samy o sobě nepředstavují velkou investici.
Kupující si ale často podvědomě řekne: „Když majitel neopravil ani tohle, v jakém stavu budou věci, které nejsou na první pohled vidět?“
Právě podobné detaily mohou ovlivnit celkovou důvěru v nemovitost.
Čistota prodává víc, než si mnoho lidí myslí
Nejde o to, aby dům vypadal jako katalogový interiér.
Důležité je, aby působil čistě, udržovaně a příjemně.
Před každou prohlídkou doporučuji důkladně umýt okna, uklidit zahradu, odstranit zbytečné věci z chodeb a sklepů nebo schovat osobní předměty, které zbytečně odvádějí pozornost.
Kupující si potřebuje představit, že bude bydlet právě tady.
Pokud je dům přeplněný nábytkem nebo osobními věcmi, bývá to mnohem složitější.
Má smysl před prodejem malovat?
Ano, ale ne vždy.
Jestli jsou stěny zašlé, popraskané nebo mají výrazné barevné odstíny, nová výmalba většinou smysl dává.
Naopak pokud jsou stěny ve velmi dobrém stavu, malování jen proto, že chcete mít úplně novou bílou barvu, nemusí přinést téměř žádný efekt.
Důležitější než samotná výmalba je celkový pocit čistoty a pravidelné údržby.
Kdy se rekonstrukce před prodejem nevyplatí?
Tohle je otázka, kterou dostávám velmi často.
Majitelé uvažují, jestli před prodejem rekonstruovat koupelnu, kuchyň nebo podlahy.
Jednoznačná odpověď ale neexistuje.
Pokud jsou v dobrém technickém stavu a nejsou výrazně poškozené, rozsáhlá rekonstrukce se většinou nevyplatí.
Nový majitel si totiž často stejně chce bydlení upravit podle vlastního vkusu.
Může se tak stát, že investujete stovky tisíc korun do rekonstrukce, kterou nový vlastník během několika měsíců odstraní.
Proto doporučuji investovat především tam, kde odstraníte skutečný problém, nikoliv pouze změníte vzhled.
Technický stav je důležitější než moderní vybavení
Za svou praxi jsem mnohokrát viděl starší domy s původní kuchyní, které udělaly na kupující mnohem lepší dojem než domy po rychlé kosmetické rekonstrukci.
Proč?
Protože bylo vidět, že se o ně majitel dlouhodobě staral.
Střecha byla v pořádku, nikde nebyla vlhkost, okna dobře těsnila a dům působil poctivě.
Právě takové nemovitosti často vzbuzují větší důvěru než dům, který má sice novou kuchyň, ale zároveň zanedbanou střechu nebo staré rozvody.
Kupující dnes stále častěji hledají dobře udržovanou nemovitost. Moderní vybavení je příjemný bonus, ale technický stav bývá při konečném rozhodování mnohem důležitější.
Dokumentace může zvýšit důvěru i prodejní cenu
Při prodeji nerozhoduje jen samotný stav nemovitosti. Stejně důležité je, jak dobře umíte doložit její historii.
Kupující dnes chtějí mít jistotu, že vědí, co kupují. Pokud jim dokážete předložit potřebné dokumenty, působí celá transakce mnohem důvěryhodněji.
Výhodou může být například:
Nemusíte mít všechno. Každý doložený dokument ale zvyšuje důvěru kupujícího a často usnadní jeho rozhodování.
Nepodceňujte okolí domu
Majitelé se často soustředí pouze na interiér.
Přitom první, co zájemce uvidí, je příjezd k domu, oplocení, zahrada nebo vstupní dveře.
Pokud je tráva přerostlá, dlažba zarostlá plevelem nebo jsou kolem domu odložené staré věci, vzniká dojem zanedbané nemovitosti ještě před vstupem dovnitř.
Naopak upravená zahrada, čistý chodník nebo posekaný trávník nestojí mnoho peněz, ale výrazně zlepšují první dojem.
Správně stanovená cena je jedním z nejdůležitějších faktorů
Můžete mít krásně připravenou nemovitost, ale pokud nastavíte nereálnou cenu, prodloužíte dobu prodeje a často nakonec prodáte za méně.
S tím se setkávám poměrně často.
Majitel stanoví cenu podle souseda, podle částky, kterou do domu investoval, nebo podle nabídek na realitních serverech.
Jenže žádná nemovitost není úplně stejná.
Rozhodují desítky detailů. Technický stav, poloha, velikost pozemku, dispozice, orientace, vybavení nebo aktuální situace na trhu.
Právě proto doporučuji před prodejem zjistit skutečnou tržní hodnotu nemovitosti. Díky tomu můžete nastavit cenu realisticky a vyhnout se zbytečnému zlevňování po několika měsících.
Pokud vás zajímá, jak se správná cena stanovuje, přečtěte si také článek Jaká je cena domu v Kolíně? Co ovlivňuje skutečnou hodnotu nemovitosti.
Závěr
Zvýšení hodnoty nemovitosti nemusí znamenat rozsáhlou rekonstrukci ani vysoké investice.
Ve většině případů přináší nejlepší výsledky kombinace pravidelné údržby, odstranění drobných závad, pečlivé přípravy na prohlídky a správně stanovené prodejní ceny.
Každá nemovitost je jiná. Proto neexistuje univerzální seznam úprav, který bude fungovat vždy stejně.
Pokud si nejste jistí, které investice mají skutečně smysl a které by byly zbytečné, vyplatí se nechat si nemovitost nejprve odborně posoudit. Často tak ušetříte desítky až stovky tisíc korun za úpravy, které by se při prodeji vůbec nevrátily.
Chcete znát reálnou hodnotu své nemovitosti ještě před prodejem? Využijte odhad nemovitosti zdarma. Společně se podíváme na technický stav, silné stránky i faktory, které mohou ovlivnit její tržní cenu, a doporučím vám nejvhodnější postup před samotným prodejem.
Nejčastější otázky
Vyplatí se před prodejem kompletní rekonstrukce domu?
Ne vždy. Pokud je nemovitost v dobrém technickém stavu, rozsáhlá rekonstrukce se často finančně nevrátí. Ve většině případů je výhodnější odstranit závady, upravit vzhled a správně nastavit prodejní cenu.
Co zvýší hodnotu nemovitosti nejvíce?
Největší vliv má dobrý technický stav, pravidelná údržba, upravené okolí domu, kvalitní prezentace a správně stanovená tržní cena. Právě kombinace těchto faktorů může výrazně ovlivnit zájem kupujících.
Má smysl před prodejem vymalovat?
Ano, pokud jsou stěny zašlé, poškozené nebo mají výrazné barvy. Čistý a světlý interiér působí prostorněji a pomáhá vytvořit lepší první dojem.
Jak zjistím skutečnou hodnotu své nemovitosti?
Nejspolehlivější je odborné posouzení, které zohlední technický stav, lokalitu, aktuální situaci na trhu i ceny skutečně prodaných nemovitostí. Díky tomu lze stanovit reálnou tržní hodnotu a předejít zbytečným chybám při prodeji.
Vyplatí se před prodejem využít odhad nemovitosti zdarma?
Ano. Odhad nemovitosti zdarma pomůže určit reálnou tržní cenu a zároveň odhalí silné i slabé stránky nemovitosti. Díky tomu můžete rozhodnout, které úpravy mají před prodejem skutečný smysl.
O autorovi
Mgr. Josef Kazda, MBA
Realitní makléř | Odhadce nemovitostí | Stavební odborník
