Možná už jste to sami zažili. Zadáte svou nemovitost do online kalkulačky a během několika vteřin získáte orientační cenu. Pak vám realitní makléř řekne úplně jinou částku. A když přijde bankovní odhadce, jeho výsledek se může lišit znovu.
Není výjimkou, že rozdíl mezi jednotlivými odhady činí několik set tisíc korun. U dražších nemovitostí to mohou být i více než milion korun.
Pak přichází logická otázka.
Který odhad je správný?
Odpověď není tak jednoduchá, jak by se mohlo zdát.
Ve skutečnosti totiž neexistuje pouze jeden druh odhadu nemovitosti. Každý slouží jinému účelu, pracuje s jinými podklady a může dojít k odlišnému výsledku. To ale ještě neznamená, že je některý z nich špatně.
Pokud chcete nemovitost prodávat, potřebujete něco jiného než banka při schvalování hypotéky. A úplně jiné požadavky mohou být například při dědickém řízení nebo majetkovém vypořádání.
Právě proto je důležité vědět, co jednotlivé odhady znamenají a kdy jim věnovat pozornost.
Jeden dům, několik různých odhadů
Často se setkávám s tím, že mi klient ukáže několik různých ocenění stejné nemovitosti.
Jedno získal z internetové kalkulačky, druhé od banky a třetí třeba od známého, který prodával podobný dům ve stejné obci.
Na první pohled to působí zvláštně. Jak může mít jedna nemovitost několik různých hodnot?
Ve skutečnosti je to naprosto běžné.
Každý z těchto odhadů totiž vzniká za jiným účelem. Online kalkulačka pracuje převážně s dostupnými daty a statistickými modely. Banka posuzuje především hodnotu nemovitosti jako zajištění úvěru. Tržní odhad se naopak snaží co nejpřesněji určit cenu, za kterou by bylo možné nemovitost v aktuální situaci prodat.
Jako realitní makléř a stavební odborník navíc vnímám ještě jednu důležitou věc.
Dva domy mohou na papíře vypadat téměř stejně. Mohou mít stejnou výměru, podobnou dispozici i stejnou adresu. Přesto může být jejich skutečná tržní hodnota výrazně odlišná.
Rozhoduje totiž mnohem více faktorů než jen počet metrů čtverečních. Technický stav, kvalita rekonstrukce, orientace pozemku, dispozice, okolní zástavba nebo celkový stav budovy jsou detaily, které mohou výslednou cenu ovlivnit velmi výrazně.
Proto je dobré dívat se na každý odhad v souvislostech a neporovnávat pouze jedno číslo.
Jaké druhy odhadů nemovitosti existují?
Přestože se běžně používá výraz odhad nemovitosti, ve skutečnosti může jít o několik rozdílných typů ocenění.
Nejčastěji se můžete setkat s těmito:
Každý z těchto podkladů má své místo. Problém vzniká ve chvíli, kdy je mezi sebou začneme porovnávat, přestože vznikly pro úplně jiný účel.
Proto je vždy dobré si nejprve položit jednoduchou otázku.
K čemu vlastně ocenění nemovitosti potřebuji?
Teprve podle odpovědi lze určit, který typ odhadu bude pro danou situaci nejvhodnější.
Tržní odhad – nejdůležitější při prodeji nemovitosti
Pokud plánujete prodej bytu, domu nebo pozemku, nejdůležitější je znát reálnou tržní hodnotu nemovitosti. Právě od ní se totiž odvíjí správně nastavená nabídková cena.
Mnoho majitelů si myslí, že stačí podívat se na ceny podobných nemovitostí na realitních serverech. Jenže nabídková cena ještě neznamená, že se za tuto částku nemovitost skutečně prodá.
Rozdíl mezi nabídkovou a konečnou prodejní cenou může být někdy minimální, jindy i několik stovek tisíc korun. Záleží na lokalitě, poptávce, technickém stavu nemovitosti i na tom, jak je celý prodej připravený.
Proto při stanovení tržní ceny nestačí porovnat několik inzerátů. Je potřeba posoudit celou řadu faktorů, které výslednou hodnotu ovlivňují.
Mezi nejdůležitější patří například:
Právě souhrn těchto informací pomáhá určit cenu, která odpovídá současnému trhu.
Pokud vás zajímá, které faktory mají na výslednou cenu největší vliv, podrobně se jim věnuji také v článku Jaká je cena domu v Kolíně? Co ovlivňuje skutečnou hodnotu nemovitosti.
Proč mohou mít dvě podobné nemovitosti úplně jinou hodnotu
Na první pohled mohou dva domy působit téměř stejně.
Mají podobnou velikost, nacházejí se ve stejné obci a byly postaveny přibližně ve stejném období.
Přesto může být jejich tržní hodnota výrazně odlišná.
Důvodem bývá technický stav, kvalita provedených rekonstrukcí nebo celková úroveň údržby.
Ve své praxi se často setkávám s tím, že majitel považuje dvě nemovitosti za srovnatelné pouze podle výměry nebo dispozice. Ve skutečnosti ale může jedna z nich vyžadovat rozsáhlé investice, zatímco druhá je dlouhodobě udržovaná a připravená k okamžitému bydlení.
Právě tyto rozdíly mají na výslednou cenu často větší vliv než několik metrů čtverečních navíc.
Významnou roli hrají také věci, které nejsou na první pohled vidět. Stav střechy, rozvodů, izolací nebo nosných konstrukcí může budoucímu majiteli ušetřit statisíce korun, nebo naopak znamenat vysoké náklady po koupi.
Proto při odhadu hodnoty nestačí hodnotit jen vzhled nemovitosti.
Online odhad nemovitosti berte jako orientační výsledek
Na internetu dnes najdete řadu kalkulaček, které během několika minut zobrazí orientační cenu vaší nemovitosti.
Pro základní představu mohou být užitečné.
Je ale důležité vědět, že pracují především s dostupnými daty a statistickými modely. Nedokážou posoudit skutečný technický stav domu ani kvalitu provedených rekonstrukcí.
Stejně tak nezohlední například výhled z oken, hlučnost okolí, kvalitu použitých materiálů nebo celkový dojem z nemovitosti při osobní prohlídce.
Výsledná částka proto může být skutečné tržní hodnotě poměrně blízko, ale také se od ní může výrazně lišit.
Online odhad proto doporučuji využívat pouze jako první orientaci. Pokud plánujete prodej nemovitosti nebo potřebujete znát její reálnou hodnotu, je vhodné nechat ji posoudit individuálně.
Bankovní odhad neslouží ke stanovení prodejní ceny
Častým omylem je představa, že bankovní odhad automaticky určuje hodnotu nemovitosti na trhu.
Ve skutečnosti má úplně jiný účel.
Banka potřebuje zjistit, jakou hodnotu má nemovitost jako zajištění hypotečního úvěru. Proto může dojít k jiné částce, než za kterou se nemovitost skutečně prodá.
To ale neznamená, že je bankovní odhad špatně.
Jen odpovídá na jinou otázku.
V některých případech může být bankovní ocenění nižší než sjednaná kupní cena, jindy se mohou obě hodnoty téměř shodovat. Záleží na konkrétní nemovitosti, interních pravidlech banky i způsobu ocenění.
Právě proto není vhodné porovnávat bankovní odhad s tržním odhadem jako dva konkurenční výsledky.
Každý z nich slouží jinému účelu a vzniká z jiných důvodů.
Kdy může být potřeba znalecký posudek?
Se znaleckým posudkem se většina lidí nesetkává při běžném prodeji nemovitosti. Existují ale situace, kdy je nezbytný nebo jej vyžaduje konkrétní instituce.
Může jít například o dědické řízení, majetkové vypořádání, soudní spor nebo jiné případy, kdy je potřeba doložit hodnotu nemovitosti podle stanovených pravidel.
Pokud si nejste jistí, jaký podklad budete potřebovat, doporučuji si tuto informaci předem ověřit u notáře, soudu nebo právního zástupce. Vyhnete se tak zbytečným nákladům i opakovanému zpracování ocenění.
Pro samotný prodej nemovitosti však ve většině případů znalecký posudek potřeba není. Mnohem důležitější je správně stanovená tržní cena, která odpovídá aktuální situaci na trhu.
Proč se mohou dva odhady stejné nemovitosti lišit?
To je jedna z nejčastějších otázek, kterou od klientů dostávám.
Ve většině případů nejde o chybu.
Rozdíl vzniká proto, že každý odhad může vycházet z jiných podkladů nebo sledovat jiný účel.
Výsledek může ovlivnit například:
Realitní trh se navíc neustále vyvíjí. Co platilo před několika měsíci, nemusí odpovídat dnešní situaci.
Proto není vhodné porovnávat starší odhad s aktuálním bez znalosti okolností, za kterých vznikl.
Na co si dát při porovnávání odhadů pozor?
Pokud máte k dispozici více různých ocenění, neporovnávejte pouze konečné číslo.
Mnohem důležitější je zjistit, z čeho jednotlivé odhady vycházejí.
Položte si například tyto otázky:
Právě odpovědi na tyto otázky často vysvětlí, proč se jednotlivé výsledky liší.
Nejdražší odhad nemusí být ten nejlepší
Občas se setkávám s tím, že si majitel vybere odhad, který mu vychází nejvyšší.
Je to pochopitelné.
Každý chce svou nemovitost prodat co nejvýhodněji.
Příliš optimisticky stanovená cena ale může celý prodej zkomplikovat. Nemovitost zůstává dlouho v nabídce, zájem kupujících postupně klesá a nakonec bývá nutné cenu snižovat.
Výsledkem pak může být delší doba prodeje i nižší konečná cena.
Pokud vás zajímá, jaké chyby při stanovení ceny dělají majitelé nejčastěji, přečtěte si také článek Kolik peněz můžete ztratit špatně stanovenou cenou nemovitosti.
Závěr
Odhad nemovitosti není jen jedno číslo na papíře.
Je to podklad, který vám pomáhá udělat správné rozhodnutí. Ať už plánujete prodej, koupi, financování hypotékou nebo řešíte jinou životní situaci, vždy je důležité vědět, k jakému účelu byl odhad zpracován.
Právě proto se mohou jednotlivé odhady lišit, aniž by některý z nich byl automaticky špatně.
Pokud chcete znát skutečnou tržní hodnotu své nemovitosti, vyplatí se nechat ji posoudit individuálně. Správně stanovená cena totiž patří mezi nejdůležitější předpoklady úspěšného prodeje.
Chcete znát reálnou hodnotu své nemovitosti? Využijte odhad nemovitosti zdarma. Společně posoudíme technický stav, silné stránky i aktuální situaci na trhu a stanovíme cenu, která bude vycházet z konkrétní nemovitosti, nikoli pouze z orientačních výpočtů.
Nejčastější otázky
Proč se odhady stejné nemovitosti liší?
Každý odhad může být zpracován za jiným účelem, s jinými podklady nebo k jinému datu. Rozdíly proto nemusí znamenat, že je některý z odhadů chybný.
Je online odhad nemovitosti spolehlivý?
Online kalkulačky mohou posloužit jako orientační vodítko. Skutečnou tržní hodnotu ale ovlivňuje řada faktorů, které online nástroje nedokážou posoudit.
Je bankovní odhad stejný jako tržní cena?
Ne. Bankovní odhad slouží především pro potřeby financování hypotéky a nemusí odpovídat ceně, za kterou se nemovitost skutečně prodá.
Kdy je potřeba znalecký posudek?
Nejčastěji při dědickém řízení, majetkovém vypořádání nebo jiných případech, kdy jej vyžaduje konkrétní instituce.
O autorovi
Mgr. Josef Kazda, MBA
Realitní makléř | Odhadce nemovitostí | Stavební odborník
