Koupě rodinného domu je pro většinu lidí největší investicí v životě. Přesto při prohlídkách často vídám stejný scénář. Zájemci obdivují novou kuchyň, moderní koupelnu nebo pergolu na zahradě. Po několika minutách už si v duchu představují, jak budou na terase grilovat nebo kde bude stát vánoční stromeček.
Jenže právě v tu chvíli přestávají dům skutečně vnímat.
Po více než dvaceti letech ve stavebnictví jsem poznal, že nejdražší závady nebývají na očích. Neskrývají se v obývacím pokoji ani v ložnici. Najdete je ve střeše, základech, rozvodech, izolacích nebo ve sklepě. A právě jejich stav rozhoduje o tom, jestli jste koupili kvalitní nemovitost, nebo problém, který bude postupně polykat další peníze.
Jako realitní makléř mám jednu velkou výhodu. Na dům se nedívám jen očima obchodníka, ale také člověka, který mnoho let pracoval ve stavebnictví. Právě tento pohled mi často pomůže odhalit věci, které běžný kupující přehlédne.
Pokud se chystáte koupit rodinný dům, doporučuji při prohlídce zpomalit. Nejdříve si nemovitost prohlédněte jako stavbu. Teprve potom jako svůj budoucí domov.
První chyba? Většina lidí jde rovnou dovnitř
Když přijedu na prohlídku, většinou nevstupuji okamžitě do domu.
Nejdříve obejdu celý pozemek.
Možná to zní zvláštně, ale během několika minut získám informace, které mi interiér neprozradí.
Dívám se, jak je dům usazený v terénu. Jestli se kolem základů nedrží voda. Jak fungují okapy a svody. Jak vypadá sokl, příjezdová cesta nebo opěrné zdi. Všímám si také okolních domů. Pokud mají sousedé nové drenáže nebo opravené izolace, často to napovídá, že se v lokalitě řeší stejný problém.
To všechno jsou drobnosti, které běžný zájemce většinou přejde bez povšimnutí.
Přitom právě tady může začít příběh budoucích oprav.
Dům se nehodnotí podle kuchyně
Moderní kuchyň prodává.
Stejně jako nová koupelna.
Je to logické. Jsou to první věci, kterých si člověk všimne.
Jenže jejich výměna bývá ve srovnání s opravou střechy nebo základů mnohem levnější.
Proto se při prohlídce snažím nenechat ovlivnit interiérem.
Nejdříve mě zajímá stav konstrukce.
Teprve potom řeším vybavení.
Řekl bych, že právě tady lidé dělají největší chybu. Hodnotí dům očima budoucího majitele místo očima člověka, který musí posoudit jeho skutečný stav.
Střecha dokáže napovědět během několika vteřin
Nemusíte být pokrývač ani statik.
Stačí se zastavit několik metrů od domu a chvíli se dívat.
Je hřeben střechy rovný?
Nevlní se?
Nevystupují některé tašky?
Nejsou okapy prohnuté?
Nevyrůstá z nich tráva?
Na první pohled jednoduché otázky.
Přesto právě ony často rozhodnou, jestli budete za několik let řešit běžnou údržbu, nebo investici v řádu stovek tisíc korun.
Pokud je možnost podívat se na půdu, nikdy ji nevynechávejte.
Právě tam bývají vidět stopy po zatékání, opravy krovu nebo nedostatečné odvětrání.
Fasáda dokáže prozradit historii domu
Fasádu nevnímám jen jako vzhled.
Je to něco jako zdravotní karta domu. Když víte, kam se dívat, často odhalíte události, které se odehrály před mnoha lety.
Zaměřuji se hlavně na praskliny, nerovnosti, opravená místa, rozdílné odstíny omítky nebo mapy po vlhkosti. Každý z těchto detailů má svůj důvod.
Jedna drobná prasklina nemusí znamenat vůbec nic. Naopak několik šikmých trhlin ve stejné části domu už může ukazovat na pohyb konstrukce nebo problémy se založením stavby.
Stejně obezřetný jsem u čerstvě opravené fasády.
Nová omítka je příjemná na pohled, ale zároveň může zakrýt místa, která byla ještě před několika týdny úplně jiná. Proto se vždy ptám, kdy byla fasáda opravena a proč.
Nejde o nedůvěru vůči prodávajícímu.
Jde o to pochopit historii domu.
Vlhkost málokdy přijde sama
Když se řekne vlhkost, většina lidí si představí mokrou zeď.
Ve skutečnosti bývá mnohem nenápadnější.
Někdy ji prozradí pouze lehce zvlněná podlaha. Jindy drobné mapy za skříní nebo zvláštní zápach, který ucítíte hned po otevření dveří.
Proto nikdy nekontroluji jen stěny.
Všímám si také:
Každé místo může napovědět něco jiného.
Mnohokrát jsem viděl dům, který byl čerstvě vymalovaný. Na první pohled vypadal bezchybně. O několik minut později stačilo odsunout skříň a pod ní byla vidět rozsáhlá mapa po vlhkosti.
Podobné věci nejsou výjimkou.
Proto doporučuji nechat při prohlídce pracovat všechny smysly.
Nejen oči.
Rekonstrukce nemusí být výhra
Jedna věta se v realitních inzerátech opakuje stále dokola.
„Dům po kompletní rekonstrukci.“
Jenže co si pod tím představit?
Pro někoho novou koupelnu.
Pro jiného nové rozvody, střechu, izolace i elektroinstalaci.
Rozdíl je obrovský.
Proto se nikdy nespokojím s obecnou odpovědí.
Ptám se:
Čím konkrétnější odpovědi dostanu, tím lépe.
Pokud prodávající neví téměř nic, nemusí to znamenat problém. Je ale dobré počítat s tím, že některé informace budete muset ověřit sami.
Nespěchejte s rozhodnutím
Rozumím tomu.
Najít dům, který se vám líbí, není jednoduché.
Právě proto mnoho lidí podlehne obavě, že jim nemovitost někdo vyfoukne.
Pak přichází věty jako:
„Musíme se rozhodnout ještě dnes.“
„Makléř říkal, že je další zájemce.“
„Takový dům už nebude.“
Možná ano.
Možná ne.
Ale dům kupujete na mnoho let.
Rozhodnutí udělané pod tlakem bývá jedním z nejdražších rozhodnutí vůbec.
Pokud potřebujete den nebo dva na rozmyšlenou, je to naprosto normální.
Stejně tak je normální přizvat stavebního odborníka nebo si vyžádat další dokumentaci.
Seriózní prodávající s tím zpravidla nemá problém.
Ptejte se. Opravdu se ptejte.
Za svou praxi jsem poznal jednu věc.
Lidé se často bojí položit otázku, aby nevypadali, že nemovitostem nerozumí.
Přitom je to přesně naopak.
Kdo se ptá, chrání své peníze.
Nebojte se zeptat například:
Na těchto otázkách není nic nepříjemného.
Naopak. Seriózní prodávající většinou odpovídá otevřeně.
Jeden detail může změnit hodnotu celého domu
Při prohlídkách často vidím, že kupující věnují hodně času interiéru a téměř žádný okolí domu.
Přitom právě okolí může významně ovlivnit hodnotu nemovitosti.
Podívejte se, co se nachází za plotem.
Není tam výrobní hala?
Rušná silnice?
Železniční trať?
Hospoda s venkovní zahrádkou?
Stejně důležité je zjistit, co se v okolí teprve plánuje.
Volná louka vedle domu může působit jako velká výhoda. Za několik let na ní ale může stát nový bytový dům nebo skladový areál.
Doporučuji proto nahlédnout také do územního plánu obce. Zabere to jen několik minut a můžete tím předejít velkému zklamání.
Nenechte se přesvědčit, že všechno je v pořádku
Občas se při prohlídce objeví věta:
„Tohle je jen kosmetická vada.“
Nebo:
„To je u starších domů úplně běžné.“
Někdy je to pravda.
Jindy ne.
Proto doporučuji nespoléhat pouze na podobná ujištění.
Pokud něčemu nerozumíte, nechte si to vysvětlit.
A pokud ani potom nemáte jistotu, přizvěte odborníka.
Cena jedné konzultace bývá ve srovnání s cenou domu zanedbatelná.
Dobrý dům nemusí být dokonalý
Tohle je možná nejdůležitější myšlenka celého článku.
Nikdy jsem neviděl dům bez jediné vady.
Každá nemovitost má své slabší stránky.
Rozhodující není to, jestli nějaké existují.
Rozhodující je, jak závažné jsou, kolik bude stát jejich odstranění a jestli o nich víte ještě před podpisem smlouvy.
Raději koupím poctivý dům z osmdesátých let, u kterého znám všechny nedostatky, než dům po rychlé rekonstrukci, kde nikdo netuší, co se skrývá pod novou omítkou.
Závěr
Koupě domu není závod.
Je to jedno z nejdůležitějších rozhodnutí, které během života uděláte.
Nenechte se ovlivnit prvním dojmem ani tlakem na rychlé rozhodnutí. Každou nemovitost si důkladně projděte, ptejte se na její historii a zajímejte se o technický stav stejně jako o lokalitu nebo dispozici.
Zkušenosti ze stavebnictví mě naučily, že nejdražší chyby bývají často schované tam, kam se většina lidí při prohlídce vůbec nepodívá.
Právě proto doporučuji věnovat každé prohlídce dostatek času. Jeden dobře položený dotaz nebo pečlivě zkontrolovaný detail vám mohou ušetřit nejen peníze, ale také mnoho starostí v budoucnu.
Pokud si nejste jistí technickým stavem domu nebo potřebujete znát jeho reálnou tržní hodnotu, rád vám pomohu. Můžete využít bezplatný odhad nemovitosti nebo mě kontaktovat a společně projdeme vše, co může ovlivnit správné rozhodnutí při koupi či prodeji.
Reality očima stavaře
Mgr. Josef Kazda, MBA
Realitní makléř, stavební odborník a odhadce nemovitostí
Připravím vám základní orientační odhad a doporučím další postup podle konkrétní nemovitosti.
